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Le nouveau régime des plus-values immobilières

Instaurée par la loi de finances rectificative n° 2011-1117 du 19 septembre 2011, la réforme de la fiscalité des plus-values immobilières prévoit une nouvelle règle de calcul de l’abattement sur les plus-values dégagées lors de la vente des biens immobiliers à compter du 1er février 2012.

Tous les biens immobiliers sont concernés sauf :
- Les résidences principales
- Les ventes inférieures ou égales à 15 000 €

L’abattement sur les plus-values immobilières dont bénéficient les propriétaires en cas de vente de leur résidence secondaire ou de leur bien immobilier locatif est désormais progressif.

La durée de détention déterminera donc le pourcentage de l’abattement appliqué aux plus-values constatées :
- Aucun abattement jusqu’à 5 ans de détention du bien
- Taux d’abattement de 2% par année de détention, entre la 6e et la 17e année révolue
- Taux de 4% par an entre 18 et 24 ans
- Taux de 8% par an entre 25 et 30 ans
- Exonération à compter de 30 ans

 

Comment calculer sa plus-value immobilière :

Il faut simplement faire la différence entre le prix de vente du bien et son prix de revient.
L’évaluation du prix de revient se calcule en prenant le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition à titre gratuit (donation, succession) ou à titre onéreux évalués forfaitairement à 7,50% ou sur justificatifs si on choisit l’option pour les frais réels.

 On rajoute ensuite les travaux réalisés, estimés forfaitairement à 15% si le bien est cédé après 5 ans ou sur présentation des factures de travaux si le bien est vendu avant les 5 ans de l’achat.

On obtient alors le prix d’acquisition corrigé.

Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, des frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession.

 Ce sont :
- Des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire
- Des frais liés aux certifications et diagnostics techniques
- Des indemnités d’éviction éventuelles versées au locataire par le propriétaire pour pouvoir vendre le bien libre d’occupation.

On obtient ainsi le prix de cession corrigé.

On fait ensuite le calcul suivant pour obtenir la plus-value brute imposable :

Plus-value brute imposable = Prix de cession corrigé – Prix d’acquisition corrigé

On applique ensuite le ou les % en fonction de la durée de détention, et on obtient la plus-value nette imposable.

 

Mise en garde pour le calcul :

Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d’acquisition, les dépenses réalisées depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.
Sont retenus :
- Les travaux de reconstruction et d’agrandissement s’entendant de ceux qui apportent une modification importante du gros oeuvre, qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable
- Les dépenses d’amélioration ayant pour objet d’apporter à un immeuble, un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté sans modifier la structure de l’immeuble.
- L’installation d’un ascenseur, du chauffage central, de la climatisation, des travaux d’isolation.

Attention ! Ne sont pas pris en compte dans le prix d’acquisition :
- Les dépenses d’entretien et de réparations y compris les grosses réparations
- Les intérêts des emprunts contractés pour la réalisation de travaux
- Les dépenses de caractère locatif

Les travaux doivent être réalisés par une entreprise.

Non seulement, les travaux réalisés par le contribuable ne sont pas admis, mais même s’ils ont été mis en réalisés par une entreprise, le coût des matériaux achetés par le contribuable n’est pas retenu.

Enfin, ces dépenses ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu.

 

Paiement de la plus-value :

Une fois cet abattement appliqué, la plus-value résiduelle est ensuite soumise au régime des plus-values immobilières :
- Impôt sur le revenu au taux de 19%
- Prélèvements sociaux dont le taux est désormais porté à 13,5% (au lieu de 12,3% auparavant)

À compter du 1er octobre 2011, le taux global d’imposition des plus-values immobilières est donc de 32,5%.

La déclaration sera établie par le Notaire au moment de la vente. C’est également ce dernier qui versera à l’Etat l’impôt éventuellement dû par prélèvement sur le prix de la vente.




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